Prodaja nepremičnine je lahko obdavčena z davkom na dodano vrednost (DDV) ali z davkom na promet nepremičnin (DPN). Lahko pa se šteje za prenos podjetja oziroma dela podjetja, pri katerem se ne obračuna niti DDV niti DPN. Davčna obravnava je odvisna od vrste nepremičnine, statusa strank in namena njene uporabe. Praviloma je obdavčitev kogentne narave, tako da stranki ne moreta izbirati, kateri davek se uporabi. Izjema je opcijska obdavčitev z DDV, pri kateri se stranki za obdavčitev, pod določenimi pogoji, lahko odločita sami, pri čemer upoštevata okoliščine posla in finančne učinke, ki jih takšna izbira zanju prinese.
Vrsta nepremičnine določa, ali se plača DDV ali DPN
DDV in DPN se izključujeta: promet, od katerega je obračunan DDV, ni predmet DPN (člen 4 ZDPN-2).
DDV obračuna prodajalec pri prodaji nezazidanega stavbnega zemljišča in novega objekta. Nov je objekt, pri katerem od prve vselitve oziroma prve uporabe še nista potekli dve leti. Prodaja starih objektov in pozidanih stavbnih zemljišč (več kot dve leti od prve uporabe), in zemljišč, ki niso stavbna, na primer kmetijskih, je načeloma oproščena DDV (člen 44(1), točki 7 in 8 ZDDV-1). V teh primerih se plača DPN po stopnji 2 %.
Izjema je opcijska obdavčitev po členu 45 ZDDV-1. Prodajalec in kupec, ki sta davčna zavezanca, se lahko dogovorita, da bo sicer oproščena prodaja obdavčena z DDV, če ima kupec pravico do odbitka celotnega DDV. Tak dogovor oziroma izjava mora biti pripravljena pred samo dobavo. DDV v tem primeru obračuna kupec po sistemu obrnjene davčne obveznosti (reverse charge), DPN pa se ne plača.
S prenovo lahko star objekt postane nov – merila pa niso jasna
Investitorji pogosto kupijo star objekt, ga prenovijo in nato prodajo (po delih). Pri tem se pojavi vprašanje, ali gre še za prodajo starega objekta ali že za prodajo novega objekta. Od odgovora je odvisno, ali bo prodaja oproščena DDV in obdavčena z DPN ali pa bo obdavčena z DDV.
Davčni organ je v preteklih pojasnilih[1] kot odločilno merilo upošteval gradbeno zakonodajo. Če je imel investitor gradbeno dovoljenje za novogradnjo, je s prenovo nastal nov objekt. Pri gradbenem dovoljenju za rekonstrukcijo pa je šlo za prenovo starega objekta. V novejšem pojasnilu iz aprila 2026[2] je FURS sledil sodni praksi Sodišča EU (zadeva C-308/16 Kozuba Premium Selection) in zavzel drugačno stališče. Gradbena zakonodaja je pri presoji lahko le v pomoč, odločilno pa je, ali je sprememba nepremičnine bistvena. Po praksi Sodišča EU gre za bistveno spremembo, kadar se s prenovo spremeni namen uporabe nepremičnine ali kadar se znatno spremenijo pogoji njene uporabe.
Slovenska zakonodaja podrobnih meril za opredelitev prenovljenih objektov ne določa. Ustaljena praksa davčnega organa in sodna praksa na tem področju pa se še nista izoblikovali. Davčna obravnava prenovljenih objektov je zato trenutno negotova, saj ni znano, po katerih merilih bo davčni organ presojal, ali gre za nov ali star objekt.
Prenos nepremičnine z najemniki je lahko brez DDV in brez DPN
Pri prenosu podjetja ali dela podjetja na drugega davčnega zavezanca (transfer of going concern – TOGC) se z vidika davka na dodano vrednost šteje, da dobava ni opravljena (člen 10 ZDDV-1). Prenesti je treba celoto sredstev, ki omogoča samostojno opravljanje gospodarske dejavnosti, prevzemnik, ki je registriran za namene DDV pa mora dejavnost nadaljevati. Pri tem pa takšna transakcija, skladno s pojasnilom FURS[3], tudi ni predmet obdavčitve z DPN.
Za TOGC gre lahko tudi pri prodaji nepremičnine, oddane v najem, kadar na kupca preidejo najemne pogodbe in kupec nadaljuje oddajanje. Drugače je, če kupec nepremičnino uporablja sam ali jo takoj proda naprej. Presoja je vedno odvisna od okoliščin primera.
Pri DPN je trenutek nastanka davčne obveznosti jasen, pri DDV ne
Pri DPN davčna obveznost nastane s sklenitvijo pogodbe. Zavezanec mora v 15 dneh vložiti napoved pri finančnem uradu, na območju katerega nepremičnina leži.
Pri DDV obveznost nastane z dobavo, tj. ko kupec pridobi pravico razpolagati z nepremičnino kot lastnik (člena 6 in 33 ZDDV-1) oziroma ob prejemu predplačila. Pomembno je poudariti, da pridobitev pavice razpolagati z nepremičnino kot lastnik z vidika zakonodaje s področja DDV, ni mogoče enačiti s civilnopravnim pojmom pridobitve lastninske pravice.
Prodajni posel z nepremičnino običajno poteka v več fazah, ki lahko vključujejo izročitev are, sklenitev predpogodbe in pogodbe, plačilo kupnine, izročitev zemljiškoknjižnega dovolila, izročitev posesti ter vpis v zemljiško knjigo. Katere faze bo posel dejansko imel, je odvisno od dogovora med strankama. Posamezne faze lahko odpadejo, lahko pa posel vključuje tudi dodatne. Zakon ne določa, v kateri od teh faz kupec pridobi pravico razpolagati z nepremičnino kot lastnik. Davčni zavezanec mora zato glede na značilnosti posla in vse okoliščine konkretnega primera sam presoditi, kdaj je kupec to pravico pridobil in kdaj je nastala obveznost obračuna DDV.
Že ara lahko sproži vprašanje trenutka obdavčitve
Ara, ki je del kupnine, se načeloma šteje za predplačilo. V praksi pa se ara pogosto plača, preden je pogodba dejansko sklenjena. Stranki se o poslu dogovorita, pogodbo pa usklajujeta še več tednov ali mesecev. Je obveznost obračuna DDV nastala že ob plačilu are ali šele ob sklenitvi pogodbe, ko je jasno, da bo posel izveden? Po sodni praksi Sodišča EU se predplačilo obdavči le, če so ob plačilu znani vsi bistveni elementi dobave (zadeva C-419/02 BUPA Hospitals). Enako vprašanje se pojavi, kadar je izvedba posla odvisna od izpolnitve določenih (odložnih) pogojev. Takšen pogoj je na primer odobritev upravne enote pri kmetijskem zemljišču, predkupna pravica ali sprememba namembnosti zemljišča.
Zemljiškoknjižno dovolilo kot običajni, a ne edini trenutek obdavčitve
Vrhovno sodišče RS je v sodbi X Ips 351/2016 z dne 28. 8. 2019 presodilo, da posest in plačilo kupnine sama po sebi ne pomenita dobave. Kupec je pravico razpolagati kot lastnik pridobil šele s prejemom zemljiškoknjižnega dovolila, saj je bil od takrat vpis v zemljiško knjigo izključno v njegovi sferi. Sodišče pa je odločalo v okoliščinah konkretnega primera in splošnega pravila ni postavilo.
V praksi ostaja veliko odprtih vprašanj:
- ali mora prodajalec obračunati DDV od celotne kupnine že ob izročitvi zemljiškoknjižnega dovolila, čeprav kupnina še ni plačana;
- ali je kupnina, plačana pred izročitvijo dovolila, predplačilo;
- kaj velja, če na kupca pred izročitvijo dovolila preidejo posest, koristi, bremena in tveganja;
- kaj velja pri pridržku lastninske pravice, ko kupec nepremičnino uporablja in kupnino plačuje v obrokih, dovolilo pa prejme šele po plačilu zadnjega obroka.
Zavezanci v teh primerih ravnajo različno, različne so tudi izkušnje s FURS. Napačen trenutek obračuna DDV pomeni tveganje za zamudne obresti in globe, pri kupcu pa tudi za zavrnitev odbitka DDV.
Pet nasvetov pred podpisom prodajne pogodbe
- Preverite davčno obravnavo pred podpisom – ugotovite, ali gre za obdavčen ali oproščen promet, ali je smiselna opcijska obdavčitev in ali bi lahko šlo za prenos podjetja.
- Pri prenovljenih objektih ne sklepajte le po gradbenem dovoljenju – rekonstrukcija ne pomeni samodejno starega objekta. Presodite, ali gre za bistveno spremembo namembnosti ali pogojev uporabe.
- Jasno opredelite aro – v pogodbi določite, ali je ara del kupnine in od katerih pogojev je odvisna izvedba posla.
- Natančno uredite zaporedje izpolnitve – določite trenutek plačila kupnine, izročitve zemljiškoknjižnega dovolila in posesti ter prehoda koristi, bremen in nevarnosti. Temu prilagodite izdajo računov.
- V dvomu se posvetujte – pri večjih ali netipičnih poslih priporočamo pomoč davčnega svetovalca in po potrebi zaprosilo za pojasnilo FURS.
[1] Pojasnilo DURS, št. 4236-50/2006 z dne 12. 10. 2006 in Pojasnilo FURS št. 0920-4628/2018-5 z dne 25. 2. 2019
[2] Pojasnilo št. 4230-98/2026 z dne 15. 4. 2026
[3] FURS, podrobnejši opis DPN, vprašanje 19
