1. Kdaj je sončna elektrarna premičnina in kdaj sestavina nepremičnine?
Za začetek si lahko postavimo osnovno vprašanje, ali in pod kakšnimi pogoji je sončna elektrarna predmet stvarnopravnih pravic kot individualna premična stvar, oziroma pod kakšnimi pogoji je to sestavina nepremičnine, na kateri je nameščena.
Skladno s sodno prakso[1] je pri odgovoru na to vprašanje potrebna presoja o tem, ali so objekti, ki so na nepremičnini, po namenu trajno spojeni z nepremičnino. Začasno ali naključno postavljeni objekti, ki po svoji funkciji niso namenjeni trajni uporabi prav na tej nepremičnini in katerih namenskost ter funkcija nista usmerjeni h konkretni nepremičnini, namreč niso sestavina nepremičnine. Nadalje je treba presoditi, kako organska je spojitev objekta z nepremičnino. Pri sestavinah nepremičnine je potrebna trajna povezava med objektom in nepremičnino, ki je takšna, da objekta mehansko ni več mogoče ločiti od nepremičnine brez poškodovanja ali poseganja v njegovo gospodarsko substanco.
Pri sončni elektrarni v večini primerov[2] ne gre za sestavino nepremičnine, temveč za individualno premičnino, ki je lahko individualen predmet stvarnih pravic.[3] Sestavina nepremičnine bi lahko bila po drugi plati zlasti integrirana strešna fotovoltaika, ki je hkrati kritina in naprava[4], saj bi ob odstranitvi objekt ostal brez kritine. Nepremičnina bi se kot glavna stvar torej brez sestavine štela za nekompletno oziroma za nedokončano.[5] Običajno pa streha gotovo izpolnjuje svoj namen tudi brez sončne elektrarne, pri čemer le-ta objekt kvečjemu dopolnjuje ali ga gospodarsko nadgrajuje, medtem ko objekt ostane popoln in funkcionalen tudi brez nje.
2. Sončna elektrarna, postavljena na tuji nepremičnini
Če sončno elektrarno obravnavamo kot samostojno premično stvar, lahko ugotovimo, da ima lastnik sončne elektrarne, ki je postavljena na tuji nepremičnini, izločitveno pravico v primeru stečaja lastnika nepremičnine. Nadalje velja, da se lastninska pravica ali morebitna hipoteka ali druga obremenitev na nepremičnini ne razširi tudi na sončno elektrarno. Prav tako ne bo dopustna izvršba, ki je sicer v teku proti lastniku nepremičnine, tudi na napravo sončne elektrarne ne glede na njeno lastništvo.[6]
3. Neprava stvarna služnost in stavbna pravica
V praksi se za namen izgradnje oziroma montaže ter upravljanja sončne elektrarne na tuji nepremičnini uporabljata instituta neprave stvarne služnosti in stavbne pravice, zato je dobro, da imetniki teh pravic poznajo pravna tveganja, ki zanje izhajajo iz pravil o prisilnem prenehanju teh pravic v izvršilnih in stečajnih postopkih na nepremičnini, na kateri so ustanovljene.
3.1. Neprava stvarna služnost
Pri nepravi stvarni služnosti gre za služnost, ki ima elemente stvarne in osebne služnosti. Po vsebini je podobna stvarni služnosti, saj gre za izvedeno stvarno pravico na tuji stvari, stična točka z osebno služnostjo pa je v tem, da je neprava stvarna služnost ustanovljena v korist določene osebe in ne vsakokratnega lastnika gospodujočega zemljišča.[7]
Neprava stvarna služnost torej v primeru sončne elektrarne daje njenemu imetniku določena upravičenja na tuji nepremičnini, ki so urejena s služnostno pogodbo, npr. pravico do izgradnje sončne elektrarne, izvedbe napeljave, vzdrževanja in dostopa do nje. Skladno s sodno prakso to pomeni tudi, da bi lastnik nepremičnine posegel v služnostno pravico, če bi ob sanaciji strehe odstranil sončno elektrarno. Poleg tega pa bo praviloma za sanacijo strehe lastnik nepremičnine moral nositi stroške sam, razen če v skladu s služnostno pogodbo stroške sanacije strehe plača služnostni upravičenec.[8]
3.1.1. Tveganja pri nepravi stvarni služnosti z vrstnim redom za vknjiženo hipoteko
V pravni teoriji in sodni praksi ni enotnega stališča o pravnem režimu, ki velja v zvezi z uporabo pravil o prisilnem prenehanju nepravih stvarnih služnosti v izvršilnih in stečajnih postopkih na nepremičnini. Po strožjem tolmačenju ZIZ[9] in ZFPPIPP[10] se v primeru, ko je lastninska pravica na nepremičnini omejena s hipoteko ali zemljiškim dolgom, njena prisilna prodaja izvede zaradi uveljavitve prednostnega poplačilnega upravičenja. V tem primeru neprava stvarna služnost zaradi izključujočega učinka uveljavitve hipoteke preneha, če je bila služnost pridobljena po trenutku, od katerega učinkuje vpis zadevne hipoteke ali zemljiškega dolga.[11]
Pri tem je nadalje treba upoštevati, da samo prenehanje neprave stvarne služnosti ne bo vplivalo na lastništvo sončne elektrarne, saj bo služnostni upravičenec ohranil lastninsko pravico na njej kljub prenehanju služnosti. V takem primeru se lahko zgodi, da jo bo upravičenec moral odstraniti s prodane nepremičnine ali pa se bo moral z novim lastnikom dogovoriti, pod kakšnimi pogoji lahko sončna elektrarna še naprej ostane na nepremičnini.
Določbe 174. člena ZIZ in 342. člena ZFPPIPP urejajo izjemo od prednostnega načela iz 6. člena SPZ, po katerem imajo zgodnejše oziroma starejše stvarne pravice prednost pred kasnejšimi oziroma mlajšimi stvarnimi pravicami. Če gre za stvarno služnost, ki po vsebini ne pomeni »nujne poti«, oziroma če ne gre za služnost v javno korist ali drugo služnost, pridobljeno na podlagi upravne določbe, izjema ne pride v poštev. Med takšne izjeme zato tudi ne bi smeli šteti zasebnih nepravih stvarnih služnosti.[12]
ZIZ je namreč pred novelo ZIZ-L v relevantnem delu 174. člena določal, da stvarne služnosti na nepremičnini z njeno prodajo ne ugasnejo, po 25. marcu 2018 pa veljajo določeni pogoji za to, da stvarna služnost izjemoma »preživi« prodajo. Pogodbena stvarna služnost s poznejšim vrstnim redom v primeru izvršbe na nepremičnino tako ne ugasne, če z obstojem služnosti soglašajo zastavni upniki do izdaje odredbe o prodaji.[13] Zato svetujemo, da služnostni upravičenec od vseh zastavnih upnikov z vrstnim redom, ki je boljši od vrstnega reda stvarne služnosti, pridobi notarsko overjeno in brezpogojno ter izrecno dovoljenje in soglasje za vknjižbo in obstoj stvarne služnosti na obremenjeni nepremičnini.
Poleg tega je mogoče navedena tveganja odpraviti z utesnitvijo hipoteke. Vsaka izvedena pravica namreč vključuje upravičenje njenega imetnika, da se odpove tej pravici. Imetnik se lahko hipoteki odpove tudi samo delno, da jo utesni in s tem povzroči zmanjšanje obsega upravičenj, ki jih vsebuje ta pravica. Hipoteka se tako lahko utesni tako, da zastavni upnik vrstni red svojega poplačilnega upravičenja z overjenim zemljiškoknjižnim dovolilom in vpisom utesnitve v zemljiško knjigo podredi nepravi stvarni služnosti.
3.2. Stavbna pravica
Stavbo pravico razumemo kot izvedeno (omejeno) stvarno pravico na tuji nepremičnini, ki daje imetniku pravico, da ima na tujem zemljišču, nad ali pod njim zgrajeno stavbo oziroma da jo zgradi.[14]
Stavbna pravica v primeru sončne elektrarne daje njenemu imetniku najširši spekter oblastnih upravičenj na tuji nepremičnini, saj iz stavbne pravice izhaja lastninska pravica na sončni elektrarni.[15] Stavbna pravica za namestitev sončne elektrarne se ustanavlja zlasti v primerih, ko bi se sicer v skladu s pravili o sestavini nepremičnine le-ta štela za del in sestavino nepremičnine. Stavbno pravico se z drugimi besedami uporabi, ko bi se v njegovi odsotnosti vzpostavilo načelo superficies solo cedit.
Če po naravi vgradnje sončna elektrarna glede na zgoraj opisano izjemoma šteje kot sestavina nepremičnine, institut stavbne pravice služi tudi kot zaščita investitorja sončne elektrarne na tuji nepremičnini za primer, ko bi bila nepremičnina kasneje obremenjena s hipoteko. Namreč, če v takem primeru na nepremičnini ni ustanovljena stavbna pravica, bo skupaj z nepremičnino zastavljena tudi sončna elektrarna.
3.2.1. Tveganja pri stavbni pravici z vrstnim redom za vknjiženo hipoteko
Če je lastninska pravica na nepremičnini omejena s stavbno pravico, ki je bila pridobljena po času, od katerega učinkuje pridobitev zadevne hipoteke, stavbna pravica z uveljavitvijo takšne hipoteke v stečajnem postopku preneha[16]. Če bi bila na podlagi take stavbne pravice nameščena sončna elektrarna, bi po prodaji lastninska pravica kupca na nepremičnini segala tudi na sončno elektrarno. Pri tem predpostavljamo, da je bila stavbna pravica za namestitev sončne elektrarne ustanovljena zato, ker bi se sicer v skladu s pravili o sestavini nepremičnine le-ta štela za del in sestavino nepremičnine.
Opisano tveganje je mogoče odpraviti zgolj z utesnitvijo hipoteke na podoben način, kot je opisano zgoraj v točki 3.1.1.
4. Sklepno
Določanje stvarnopravnih vidikov, ki so pomembni pri izgradnji sončne elektrarne na tujem zemljišču, je primarno pogojeno z uvrstitvijo sončne elektrarne bodisi med premičnine ali med sestavine nepremičnine, kot to ustreza glede na dejansko stanje. V nadaljevanju pa je pomembno poznavanje in reguliranje tveganj, ki izhajajo iz implikacij prisilnih prodaj nepremičnine na stvarnopravna instituta neprave stvarne služnosti ter stavbne pravice, če je elektrarna zgrajena na tuji nepremičnini.
[1] Vrhovno sodišče je v sodbi opr. št. II Ips 168/2018 z dne 24. december 2017.
[2] Enako tudi Planinšek, N. in Planinšek, J.Č Sončne elektrarne – zanimivejša pravna vprašanja, Pravna praksa, št. 2, 2017, str. 23.
[3] VSC Sklep II R 26/2014 z dne 13. 8. 2014.
[4] Renato Vrenčur, Stavbna pravica v poslovni praksi, Podjetje in delo – 2013, št. 5, GV Založba
[5] Juhart, M., in drugi: Stvarnopravni zakonik s komentarjem, Uradni list RS, Ljubljana 2016, str.78.
[6] Renato Vrenčur, Stavbna pravica v poslovni praksi, Podjetje in delo – 2013, št. 5, GV Založba
[7] Juhart, M., in drugi: Stvarnopravni zakonik s komentarjem, Uradni list RS, Ljubljana 2016, str. 1085.
[8] Sodba Višjega sodišča v Ljubljani, opr. št. I Cpg 394/2021 z dne 22. 2. 2022.
[9] Zakon o izvršbi in zavarovanju (Ur. l. RS, št. 51/98 s spremembami, »ZIZ«).
[10] Zakon o finančnem poslovanju, postopkih zaradi insolventnosti in prisilnem prenehanju (Ur. l. RS, št. 126/07 s spremembami, »ZFPPIPP«).
[11] Plavšak, N.: Komentar Zakona o finančnem poslovanju, postopkih zaradi insolventnosti in prisilnem prenehanju (ZFPPIPP), Tax-Fin-Lex, Ljublljana, 2017, str. 736 in 737.
[12] Vrenčur Renato, Zastavna pravica, Podjetje in delo, št. 6-7, 2019, str. 1112
[13] Prim. drugo alinejo člena 174(1) ZIZ.
[14] Juhart, M., in drugi: Stvarnopravni zakonik s komentarjem, Uradni list RS, Ljubljana 2016, str. 1181-1185.
[15] Vid Indihar Veličkovič, Postavitev sončnih kolektorjev na tuji nepremičnini (magistrsko diplomsko delo), Ljubljana, 2021.
[16] 342. člen ZFPPIPP.
